利好打工人 房屋租赁市场面临重塑

日前，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上交所举行上市仪式，募集规模为30.50亿元。据了解，该基金发起人为上海城投集团，是当前市场上发行规模最大的保租房REITs，也是长三角区域企业首单保租房REITs。中国人民银行、国家金融监督管理总局近期发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出从拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，该意见将于2月5日起施行。在业内人士看来，这表明金融资本服务房屋租赁市场的力度正在加大，将有助于市场的平稳运行。

不过，对于不少房东和房屋租赁机构来说，“躺平收租”的时代正在远去。入冬以来，全国租房市场出现了租金普跌的情况，原本最为坚挺的一线城市在这波“降价潮”中更是一马当先，这对不少打工人是个好消息。地产分析师刘友谦认为，随着大量二手房“售转租”和保租房集中入市，房屋租赁市场的格局正在面临重塑，未来一段时间内仍有降价空间。与此同时，随着80后成为房东主力，90后、00后成为新一代租客，房东与租客之间的理念、需求也在发生着变化，需要探索新的相处之道。

“躺平收租”的时代正在消逝

“去年11月下旬开始，七宝的房子就一直空置着，降了3次价都租不出去，到现在起码亏了快2万块。”上海房东吕涵对记者说。租住在南京市秦淮区保利堂悦小区的租客张银也注意到了租金在下降：“同小区同户型的房子，租金相比去年同期便宜了200多元。”

1月8日，中指研究院发布的报告显示，2023年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.3%，春节后及毕业季租金曾出现季节性上涨，但第四季度再次转弱。由纬房研究院、贝壳研究院等机构合作的住房大数据监测系统也显示，截至2023年第三季度末，重点40城住房租金指数为100.06，同比下跌0.66%。上海中原地产资深分析师卢文曦表示，从中原地产监测的租金指数来看，2023年第四季度的住房租金下跌幅度确实超过了往年同期。

房屋租赁市场的“冷清”，让不少房东面临房屋空置、房租减少的窘境。“我手上的几套房位置都很不错，以前可以说招租消息一发，就能躺着收租金。”吕涵表示，现在明显感觉不好租出去了，空置期越来越长。不过吕涵表示目前不打算“大降价”，“等到旺季可能会回暖，降价太多还不如空置。”

与此同时，作为“二房东”的房屋租赁机构日子也不好过，南京我爱我家、自如等租房平台的多位中介均向记者反馈，近期看房的客户大幅减少，不少同事选择辞职。某大型房屋租赁公司的高管表示，公司在2023年年底进行了一波大裁员。该公司去年下半年所持有的房屋整体空关率达近3年来最高水平，不得不与个人房东重新谈判，要求增加空置宽限期或降低合同租金。

不过，对于不少打工人来说，这波租金降价似乎“聊胜于无”。“好几千的房租就降了几百块钱，跟挠痒痒一样”“之前猛涨，现在才降了一点点”……事实上，已经租房的租客也未享受到租金下降的红利，张银试探性地跟机构商量减租，却被告知合同期内不能降价。

租房淡季叠加供求失衡

“让子弹再飞一会。”刘友谦认为，一旦趋势形成，房租将面临长期性下行，租客早晚会受益。“一方面，当前是租房市场的淡季，每年都会下降；另一方面，市场供求也在失衡，房屋供给数量不断增多，但租客却在缓慢减少。”刘友谦表示，这波租金下降是多重元素影响，长期来看，供过于求的情况会加剧，房租大概率下行。南京我爱我家租房中介小郝根据往年经验认为，年后租金有可能杀个“回马枪”，“租赁市场受就业、开学等引发的人口流动的影响，一年之内会在淡季与旺季间切换，春节后2-3月份以及6-8月份处于租赁旺季，价格会涨回来。”

不过，小郝也表示，即便涨价也会低于往年同期价格。“租房市场和卖房市场有一定关联，目前二手房很难卖，手上几个业主都选择了‘售转租’，导致不少房源从卖房市场流入租赁市场，拉低了房租。”小郝说。另有中介告诉记者，市场不好也与租客支付能力下降有关，近期接待的多位客户优先考虑的都是价格，希望租更便宜的房子。根据中指数据的调查，在计划搬迁、换租的群体中，有接近40%因收入预期降低，需要更换更便宜的房子。

值得注意的是，影响房屋租赁市场最重要的因素是保租房的加速供应。“今年全国范围内保租房、人才房集中入市，明显吸纳了不少需求，租个人房东房子的租客就少了很多。”有市场观察人士表示，今年中央经济工作会议提出，要加快推进保障性住房建设，未来保障性住房的房源一定会越来越充裕，不管是房东还是二房东，像过去那样“躺平”收租是不可能了。

当然，地段好、品质高的房源仍是硬通货。多位中介表示，“核心板块稀缺位置的房子即便淡季也不愁租”“很多房源即便降价也很难出租，租客在性价比之外，也看重质价比”。面对保租房的冲击，有房屋租赁机构负责人认为，抢优质房源将成为生存的关键。

房东和租客新的相处之道

各地对于保租房的投入仍在加大，将彻底改变房屋租赁市场的格局。据江苏省住房和城乡建设厅数据，截至2023年12月19日，全省保障性租赁住房新开工17.02万套、基本建成11.74万套，分别完成年度任务的113.46%、131.01%，超额完成全年任务。另据介绍，江苏确定的“十四五”保障性租赁住房发展目标为58万套，位居全国第三，主要集中在南京、苏州、无锡、常州、南通等人口净流入城市。

无论是房屋租赁机构还是个人房东，都需要适应新的租房市场。特别对于房屋租赁机构来说，各地保障性租赁住房的加快推进，为本就竞争激烈的市场增添了更多变数。2023年，自如、魔方等房屋租赁机构曾频传上市消息，最终均不了了之。有从业者表示，亏损几乎是房屋租赁行业的共性，盈利困境、负债隐患导致机构的抗风险能力较弱，如今保租房集中流入，竞争加剧，相关企业冲击IPO将更加困难。

与此同时，作为房屋租赁市场“两翼”的房东和租客群体也进入了迭代变迁的新阶段。近期，自如研究院发布的《2023中国长租市场发展蓝皮书》显示，近三年，业主年轻化趋势明显，一线、新一线城市业主中，80后占比达32%；90后和00后则成为租客的“主力军”。

随着代际更迭，双方观念也在改变。相比短期租出高价，年轻房东重点考虑的是三五年甚至更久的出租周期内租金的整体稳定性、房子的长期保值(交房时房屋干净、家具无磨损等)以及能不能更省心高效出租；年轻租客则不爱直接和房东接触，对租住空间的品质和服务要求有所提升，并且愿意接受更长的租住时间。这些变化都要求房东、租客和机构探索新的相处之道，也在进一步重塑房屋租赁市场。

江苏经济报记者 樊 骏